「媒介契約」とは・・・

公開日:

更新日:2019/09/27

カテゴリー: なんでも知識(不動産) | 不動産の話 | 長濱


おはようございます♪♪

T・K企画の長濱ですm(__)m

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突然ですが、

T・K企画のブログはほとんど不動産についての記事がありません(苦笑)

いつもブログを見てくださっている方ならおわかりかと思いますが、

食べ物の話だったり、オススメの場所だったり、イベントの話などなど・・・、

スタッフの日常に関することばかりです(^-^;

初めの頃は2~3割は不動産の話を書こうと思っていたんですが、

いつの間にかこうなってしまいました(>_<)

と、いうことで、

最近與那嶺が小ネタをちょこちょこ書いていますが、

本格的?なネタは僕が書かないと誰も書かなさそうなので、

月1~2回ぐらいのペースで不動産に関することを書いていきたいと思います。

本日は「媒介契約」について。

まず、「媒介」という言葉に耳馴染みがないかもしれませんが、

「仲介」と言い換えるとわかりやすいです。

そんな「媒介契約」ですが、

みなさんは、不動産の売買の媒介(仲介)を不動産会社に依頼する場合、

当該不動産業者と媒介契約を締結しなければならないことをご存知でしょうか?

また、その「媒介契約」には3種類の契約方法があることをご存知でしょうか?

「面倒くさいから何でもいいよ」と思ってしまうかもしれませんが、

「媒介契約」の際に締結する「媒介契約書」は、

希望する仲介の業務内容とその対価である仲介手数料の金額や支払い時期などを明確にするための大切な書類なので、

締結後に後悔することのないよう、しっかり確認した上で「媒介契約」を締結することが必要です。

不動産の売買の機会は頻繁にあるわけではないですが、

だからこそ、その一歩手前である「媒介契約」は重要な契約になりますので、

このブログを読んで少しでも理解していただけると幸いです。

まずは3種類ある「媒介契約」のうち、こちらの契約方法の説明から。

1.「専属専任媒介契約」

対象物件の売買の媒介(仲介)を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、

他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。

また、自分で見つけてきた相手方についても、

依頼した不動産会社を通して取引することが契約で義務づけられています(自己発見取引の禁止)。

なお、契約の有効期間は3カ月を超えることができません。

また、不動産流通機構(レインズ)には、媒介契約を締結した日の翌日から5日以内に登録しなければならず、

依頼を受けた不動産会社は依頼主に対して7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務が課せられています。

報告の方法は規定されていないので、書面以外にメールでの報告も可能です。

この契約方法の大事なポイントは、

①売却活動の全般を1社の不動産のみに依頼

②自己発見取引の禁止

という2点で、

3種類の契約内容の中で依頼者に対して拘束力が1番強い契約です。

正直なところ上記2点は依頼者にとってデメリットでしかありません。

ちなみに、

あまりよろしくない不動産会社とこの契約を締結してしまうと、

契約有効期間の3ヶ月間この2点を利用されて、

他の不動産会社に物件を紹介しないなどの※囲い込み行為をされる場合があります。

※囲い込み行為に関してはまた別の機会に詳しくご説明いたします。

もちろんメリットもあります。

まず、

③契約を締結した翌日から5日以内に不動産流通機構(レインズ)に登録しなければならない

ことです。

5日以内という期日を設けることにより、

依頼を受けた不動産会社はすぐに不動産流通機構(レインズ)に登録しなければならず、

いち早く全国の不動産会社へ情報が拡散されます。

次が、

④不動産会社は依頼者からの仲介手数料が確実に確保できるため積極的な営業活動が期待できる

ことです。

他の不動産会社への重複依頼の禁止や依頼者の自己発見取引の禁止により、

依頼を受けた不動産会社は確実に依頼者から仲介手数料を確保できます。

そのため、広告費の計上もしやすく、不動産会社の積極的な営業活動が見込めます。

最後は、

⑤7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務がある

ことです。

毎週販売状況の報告がされるため、

依頼者も現状を把握しやすく、希望も伝えやすくなります。

・・・専属専任媒介契約のまとめ・・・

①売却活動の全般を1社の不動産のみに依頼

②自己発見取引の禁止

③契約を締結した翌日から5日以内に不動産流通機構(レインズ)に登録しなければならない

④不動産会社は依頼者からの仲介手数料が確実に確保できるため積極的な営業活動が期待できる

⑤7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務がある

2.「専任媒介契約」

専属専任媒介契約と同じく、

対象物件の売買の媒介(仲介)を1社の不動産会社にのみ依頼できる契約で、

他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできません。

また、有効期限も同じく3カ月です。

異なるのは以下の4点。

①自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができる

自己発見取引が可能です。

自分で購入希望者を見つけて自ら契約することもできるので、

この点だけを見ても専属専任媒介契約より拘束力がないことがわかります。

また、①に関連して、

②不動産会社は依頼者からの仲介手数料がほぼ確実に確保できるため積極的な営業活動が期待できる

専属専任媒介契約と違うのは、「確実に確保」が「ほぼ確実に確保」に変わっているところです。

自己発見取引が可能なため、依頼者が購入希望者を見つけた場合は、

不動産会社に手数料を支払う必要はありません。

次に、

③不動産流通機構(レインズ)への登録義務が媒介契約を締結した翌日から7日以内

拘束力が弱くなる代わりに、

不動産流通機構への登録義務の日数が少し遅くなっています。

④依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上

こちらも③と同様です。

拘束力が弱くなる代わりに報告義務の期間も長くなります。

この契約のポイントは、自己発見取引が可能になっている点です。

専属専任媒介契約に比べて依頼者の自由度が高くなっていますが、

デメリットを挙げると、

⑤売却活動の全般を1社の不動産のみに依頼

することしかできない点です。

専属専任媒介契約の項でも説明しましたが、

この契約もこちらの条件を利用されて囲い込み行為をされる場合があります。

・・・専任媒介契約のまとめ・・・

①自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができる

②不動産会社は依頼者からの仲介手数料がほぼ確実に確保できるため積極的な営業活動が期待できる

③不動産流通機構(レインズ)への登録義務が媒介契約を締結した翌日から7日以内

④依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上

⑤売却活動の全般を1社の不動産のみに依頼

3.「一般媒介契約」

専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、

複数の不動産会社に売買の媒介(仲介)を依頼することができる契約です。

また、自己発見取引も可能なので、

制限が少なく、依頼者が比較的自由に売却活動ができる種類の媒介契約です。

この契約の1番のポイントは、

上記でも述べた通り、

①複数の不動産会社に売買の媒介(仲介)を依頼することができる

ことです。

他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないため、

不動産会社間での競争が発生し、早期売却が実現する可能性があります。

ただし!!

専属専任媒介契約・専任媒介契約とは違い、

契約締結の段階では、依頼を受けた不動産会社に確実に仲介手数料が支払われる保証がないので、

万が一、他社で成約した場合は、営業活動に係った経費が無駄になってしまいます。

複数の不動産会社に仲介を依頼することができるのはもちろんメリットですが、

依頼を受ける不動産会社からすると、

仲介手数料が確実に見込めないという点でデメリットになってしまいます。

そのため、専属専任媒介契約・専任媒介契約で依頼を受けたときとは違い、

経費と時間をかけて積極的な営業活動をすることは少なくなってしまいます。

また、この契約のメリットとして、

②制限が少なく、依頼者が比較的自由に売却活動ができる

という点も挙げましたが、

その分のデメリットとして、以下の2点が挙げられます。

③指定流通機構(レインズ)への登録義務が任意

専属専任媒介契約・専任媒介契約では、

依頼を受けた不動産会社はすぐに不動産流通機構(レインズ)に登録しなければならなかったのですが、

この契約ではその登録義務はなく、あくまでも不動産会社次第となります。

もし登録するとしてもそのタイミングは不動産会社によりますので、

物件情報の拡散を早急にしたい方にはデメリットです。

次に、

④不動産会社から依頼者への販売状況の報告義務がない

依頼者自身で自由に売却活動が行えることもあり、

依頼を受けた不動産会社から依頼者への販売状況の報告義務がありません。

そのため、現況を把握しにくいことになります。

契約の有効期限については、

当事者同士で自由に決めることができますが、

専属専任媒介契約・専任媒介契約と同じく3ヶ月が一般的です。

ちなみに、

この契約には「明示型」と「非明示型」があります。

「明示型」とは、

どこの不動産会社と媒介契約を締結したのかを明示する、

「非明示型」とは、

媒介契約を締結した不動産を明示しない、

という方法です。

基本的には不動産会社が提示する媒介契約書は「明示型」なので、

依頼者からの希望がなければ「明示型」で契約を締結します。

・・・一般媒介契約のまとめ・・・

①複数の不動産会社に仲介を依頼することができる

②制限が少なく、依頼者が比較的自由に売却活動ができる

③指定流通機構(レインズ)への登録義務が任意

④不動産会社から依頼者への販売状況の報告義務がない

⑤「明示型」と「非明示型」がある。

ちなみに、

不動産を買う場合も「媒介契約」の締結が必要です。

ただし、その場合は専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結するメリットがないので、

通常は一般媒介契約で締結します。

また、その他のポイントとして、

僕が1番確認してもらいたいのが、

仲介手数料をどのタイミングでいくら支払うかです。

媒介契約書の中にはこれを記載する箇所がありますので、

必ずどのタイミングでいくら支払うのかは確認しましょう。

下記に例を挙げると、

仲介手数料が100万円の場合

①契約締結時に100%

②契約締結時に50%、残金全額受領時に50%

③残金全額受領時に100%

などです。

仲介手数料の額は法律で決められているので特に気にしなくても良いですが、

どのタイミングでいくら支払うかは依頼者の方にとって非常に重要です。

後から「聞いてなかった」では済まないですよ。

必ず確認してくださいね。

と、だいぶ長くなってしまいましたが、

僕なりに「媒介契約」について説明してみました。

何となく不動産会社のブログっぽくなりましたかね(^▽^;)

下記に今回のポイントを表でまとめてみましたので、

こちらで各契約の違いをご確認くださいm(__)m

最後に・・・

T・K企画では物件の無料査定・売却相談も承っております。

不動産売却でお困りの方はぜひお気軽にご連絡くださいm(__)m

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