おはようございます♪♪
Ｔ・Ｋ企画の長濱ですm(__)m
今年から月1～2回のペースで書こうと思っている不動産業務に関わるブログの記事ですが、
今回は不動産取引の際に不動産会社へ支払う「仲介手数料」について。
「仲介手数料」とは、
不動産の売買や賃貸借の取引の際、
売主と買主又は貸主と借主の間に入って、
条件の交渉や契約事務などを行う不動産会社に支払う手数料のことです。
上記のとおり、
売買取引でも賃貸借取引でも「仲介手数料」は発生しますが、
僕のブログの不動産業務に関わる記事は、
基本的に売買取引中心で書こうと思っているので、
今回は売買取引時の「仲介手数料」についてご説明させていただきます。
売買取引の場合、「仲介手数料」は売主と買主それぞれが仲介する不動産会社に支払います。
その上限額は、一方から「売買価格(消費税分は除く）×3％+6万円+消費税」と定められています。
ただ、その正式な計算式はもう少し細かいです。
詳細方法の算出方法を図にしてみたのでご覧ください。
例を挙げると、
売買価格が1,000万円の土地の「仲介手数料」の場合、
売買価格を次のように分解して計算します。
①「200万円以下」の部分の仲介手数料
200万円×5％＝10万円
②「200万円を超え、400万円以下」の部分の仲介手数料
200万円×4％＝8万円
③「400万円超」の部分の仲介手数料
600万円×3%＝18万円
合計は、①+②+③＝36万円となり、
この額に消費税を加算した388,800円が仲介手数料の上限となります。
・・・
ややこしくないですか（苦笑）？
と、いうことで、
「400万円超」の物件については、
上記で挙げた計算式で「仲介手数料」の上限額を速算することができます。
「売買価格(消費税分は除く）×3％+6万円+消費税」
これに当てはめると、
売買価格1,000万円×3％+6万円＝360,000円
これに消費税を加算して388,800円となります。
400万円を超える物件については、
正式な計算式で計算しても速算式で計算しても、
仲介手数料の額は一緒なんです。
と、ここまでくると、
速算式に出てくる「6万円」って何だ？
ってことになりますよね(笑)
なぜ、売買価格に3％をかけただけだと正確な金額が出てこないのか・・・
上記の例で計算してみると、
売買価格1,000万円×3％+消費税＝324,000円
速算式で出した「仲介手数料」の金額との差額は、
388,800円－324,000円＝64,800円
ピッタリ「6万円＋消費税」になりますね(笑)
もう1つ例を出すと、
売買価格3,000万円×3％+6万円+消費税＝1,036,800円
「6万円」を抜くと、
売買価格3,000万円×3％+消費税＝972,000円
その差額は、
1,036,800円－972,000円＝64,800円
またまたピッタリ「6万円+消費税」です(笑)
これは売買価格をいくらにしようが、
最終的には「6万円+消費税分」の差額が出ます。
と、いうことでこの「6万円」は、
宅建業法で決められた正式な「仲介手数料」を算出する際の調整額ということになります。
まだまだピンとこないかもしれないので、
どういうことか説明しますね。
まずは速算式ではない方法で一度売買価格全額の3％を求めてみます。
再度、売買価格が1,000万円の土地の「仲介手数料」の場合を例に挙げると、
①「200万円以下」の部分の仲介手数料
200万円×3％＝6万円
②「200万円を超え、400万円以下」の部分の仲介手数料
200万円×3％＝6万円
③「400万円超」の部分の仲介手数料
600万円×3%＝18万円
①+②+③＝30万円となり、
ここでも360,000円から「6万円」足りません(^-^;
もうおわかりですね(*^^)v
差額の正体は、
「200万円以下」の5％と3％の差額である4万円、
「200万円を超え、400万円以下」の4％と3％との差額である2万円の合計額です。
この差額を補うために「6万円」という調整額が計算式に含まれているんですね。
単純に3％をかけただけでは正式な金額にはならないんです（苦笑）
なので、この「6万円」は多めに「仲介手数料」をとっているのではなく、
正式な「仲介手数料」の額に含まれています。
皆様には、ぜひそこをご理解いただきたいと思います(^-^;
ちなみに、
「200万円を超え、400万円以下」の速算式は、
「売買価格(消費税分は除く）×4％+2万円+消費税」
説明は省かせていただきますが、
この「2万円」も先程の「6万円」と同様の調整額です。
こちらも覚えておくと便利ですね( *´艸｀)
どうですか？
少しは「仲介手数料」についてご理解いただけましたでしょうか(^-^;？
本当はもっと書きたいことがあったんですが、
メチャクチャ長くなりそうなので、今回はこの辺で・・・
次回の不動産業務関連のブログでは、
違った角度から「仲介手数料」についてご説明させていただきますm(__)m
※上記に挙げた計算式の消費税は全て8％で計算しています。
